ved formand David Kjærgaard
Den glædelige nyhed er, at en del af de parceller, hvor der er problemer med bevoksning af træer og hække ud på vejbane og fællesareal foran husene, har fået styr på tingene. Der mangler fortsat at blive klippet enkelte steder – særligt på udsatte steder (f.eks. hjørnegrunde) i forhold til trafik og færdsel på vejene, dels fordi træer, hække og buske trænger langt ud på foreningens areal foran husene (de grønne bælter).
Denne sommer trænger vil til en ny runde med henstillinger til de medlemmer, som har hænkke, træer og evt. græs, som ikke er klippet og slået og som generer trafikken og udsynet mellem vejene.
Får medlemmerne ikke selv bragt tingene i orden, vil bestyrelsen igangsætte arbejdet for medlemmets egen regning (lovligt ilg. advokaten).
Ryddet for træer, buske og rødder på Dråbyvej ved fra vognmanden til Merkurvej.
Ryddet for bevoksning på ”Campinggrunden” på Birkekæret 2 hjørnegrund til Birkemosevej. Det er tid til slåning igen!
Højen er imploderet, dvs. faldet sammen, efter fældning af træer og buske (påbud fra kommunen).
Klipning af hække og træer til vejene; sagerne løst mange steder og godt i gang andre
Foreningens brønde og dræn er tjekket for gennemløb. Brønden der samler Hyldeager, Hyldevænget og Lillekær er oprenset af medlemmerne. Erik har ellers meldt alt ok. Men der var en forstoppelse. Bestyrelsen burde have fundet fejlen og klaret sagen.
Hybenroser på det fredede areal vokser ukontrollabelt og det er igen tid til at slå dem, da hybenroser er en invasiv art, som skal slås og holdes nede. Dette er lovpligtigt. Arbejdet er igangsat.
Skabet med opslagstavle har gentagne gange været overmalet med graffiti, hvorfor der i perioder har manglet information i skabet. Bestyrelsen har derfor truffet beslutning om at opgive postskabet og i stedet informere via hjemmesiden. Selve postkassen har bestyrelsen besluttet at nedtage, da der ikke har været post i tre år. Vi henviser som tidligere oplyst til e-mail og til administrationsselskabet.
Stenene: de hvide og ikke hvide sten – som begge er ulovligt opsat – trænger til maling enkelte steder. De malede sten har foreningen placeret. De ikke-malede sten har medlemmerne selv lagt. De sidste har foreningen ikke ansvaret for. Hvem melder sig til opgaven; maling af foreningens hvide sten? Foreningen betaler for maling. Der gives ingen løn for arbejdet.
Skilt ved indgangen til foreningen – kommunen lovede et nyt skilt, vi rykkede 2 gange. Hvorefter kommunen uden varsel meddeler, at man alligevel ikke vil bekoste nyt skilt!
Nyt skilt med legende børn-område er bestilt. Skiltet opsættes i de kommende uger ved den nye chikane på Dråbyvej.
Der har fortsat været problemer med One.com, hvor foreningen har sin hjemmeside, se neden for.
Vi har haft lidt problemer med administrationsselskabet; DEAB har fusioneret med IP Ejendomsadministration A/S i 2. halvår 2015. I den forbindelse er arbejdsrutiner blevet omlagt og ting bliver nu gjort på en anden måde. Dette har givet bestyrelsen periodevise store problemer og udfordringer, blandt andet i forbindelse med den løbende kontakt til selskabet og til manglende betaling af fakturaer til foreningens leverandører.
Bestyrelsen overvejer at finde et andet firma til at administrere og servicere foreningen og dens medlemmer.
Vi har som følge deraf stadig ikke har underskrevet en samarbejdsaftale med IP Ejendomsadministration A/S, men derimod valgt at køre videre på den oprindelige aftale med DEAB I/S. Vi kan vælge at skifte selskab, når og hvis vi ønsker. Det er også derfor, der stadig står DEAB på hjemmesiden ved siden af IP Ejendomsadministration.
Undertegnede har deltaget i to møder i Fællesforeningerne, som er repræsentantskab for sommerhusene i Frederikssund storkommune. Jeg repræsenterer Jægerspris vest, ca. 1000 sommerhuse.
Der har været møde i Frederikssund Kommune i hhv. april og oktober 2015. Her er vi i dialog med kommunen omkring overordnede ting, vi ønsker forbedret eller ændret – det kunne være åbningstider på genbrugspladserne eller bussernes køreplan – og det er her, vi bliver informeret om den seneste udvikling i kommunen, herunder ny lovgivning og nye tiltag over for borgerne.
Der er kommet nye EU-regler vedr. lovpligtig anmeldelse og kontrolleret bortskaffelse af materialer og affald ved nedrivning af ejendomme og bygninger i en bestemt byggeperiode (årstal). Bestyrelsen er ikke involveret i dette, men henviser til Frederikssund Kommune.
Reglerne, der står på kommunens hjemmeside, de er meget omfattende og man har selv pligt til at anmelde affaldet på forhånd og evt. foretage prøvetagning for farlige stoffer inden nedrivningen eller ombygningen!
Reglerne er trådt i kraft.
Der har været afholdt tre bestyrelsesmøder i det forgangne år, et fjerde måtte aflyses, fordi et bestyrelsesmedlem var på langtidsferie. Jeg vil dog gerne slå fast, at uanset forskellige ønsker blandt bestyrelsesmedlemmerne, og uanset antallet af bestyrelsesmøder hen over året, så får vi opgaverne løst til medlemmernes tilfredshed. Det skal der ikke herske tvivl om. Det sker blot via e-mail og telefon i stedet.
Omkring loyalitet over for bestyrelsen og dermed foreningen, så forventes det, at alle bestyrelsesmedlemmer bakker op bestyrelsens kodeks og de beslutninger, der er truffet og fremover træffes i bestyrelsen. Også selv man måske ikke er enig i den ene eller anden beslutning. Beslutninger søges altid truffet i enstemmighed og vi går langt for at opnå dette. Langt de fleste beslutninger er da også enstemmige, men de få, der ikke er, her må nuværende og kommende bestyrelsesmedlemmerne være loyale omkring den flertalsbeslutning, der er truffet, uanset ens eget, personlige ståsted.
Fortsat problemer med hjemmesiden (driftsforstyrrelser, serverskift hos One.com og login-fejl. Hjemmesiden fungerer sådan set godt nok (!) udadtil, vi har bare store problemer med at håndtere den ”indefra” (i backenden). Jeg skal derfor undskylde, at hjemmesiden først sent er blevet opdateret med bl.a. referat for sidste års generalforsamling. Ejendomsmæglere og administration har selvfølgelig haft adgang til dette, som blevet skrevet primo juni 2015 (lige efter GF).
Bestyresen ser på muligheden for at flytte foreningens hjemmesiden til anden og mere stabil platform. Hjemmesiden hostes hos One.com (dansk firma) og det koster kun ca. 14 kr. per måned at få hostet domæne og hjemmeside plus 45 kr. til DK Hostmaster for det danske domæne årligt. Det er ca. 280 kr. årligt. Alle andre løsninger vil derfor blive væsentligt dyrere.
Foreningens hjemmeside hedder som hidtil www.gffjordvang.dk
Foreningen har brugt lidt flere penge til driften, end der kom ind i årligt kontingent til administrationskontoen (ikke vejfondskontoen). Bestyrelsen stillede en mindre kontingentstigning i udsigt sidste år, men grundet manglende ændring i opkrævningen af administrationsselskabet, så er årets samlede kontingent for 2016 det samme som i 2015 og 2014 plus den vedtagne pristalsregulering. Det betyder, at vi må spise lidt af vores opsparing, og det går også helt fint.
Men vi må fastholde anbefalingen om en kontingentstigning i 2017 på ca. 50-100 kroner til administrationskontoen, som det ser ud nu. Tingene kan nå at ændre sig.
Vi er i mål med alle de sidste restanter fra 2015 og årene før. Som vi talte om på sidste års GF, bad bestyrelsen om lov til at føre 1-2 medlemmer til tvangsauktion, hvis ikke deres gæld til foreningen blev betalt.
Bestyrelsen besluttede (enstemmigt) at føre to sager til tvangsauktion. Inden anmeldelsen til tvangsauktion har den ene betalt hele sit mellemværende med foreningen, og den anden har indgået en betalingsaftale med Fogedretten i Hillerød, som indtil videre er overholdt.
Det er positivt, for foreningen og for de to medlemmer. Nu mangler kun restanter fra indeværende år (2016) at betale deres kontingent til foreningen mv. Der er en håndfuld eller deromkring. Der vil nok være nye restanter år for år, som af den ene eller anden grund vælger ikke at betale deres kontingent til foreningen. Det er svært helt at undgå.
Det forventes, at de samlede udgifter til inkasso falder i 2016. Beløbets størrelse afhænger helt af, hvor mange, vi må trække i Fogedretten og hvor mange, der vælger at betale inden da. Bestyrelsen holder restanter i kort snor, som det tydeligt var ønsket af medlemmerne på generalforsamlingen i 2015 og 2014.
Regnskabet er godkendt af intern revisor, formand og kasserer. Jeg skal blot henlede opmærksomheden på to ting:
Udgifter til advokat er som vanligt INKL. Retsgebyrer, som advokaten lægger ud for. Beløbet udgør ca. 25.000 kr. Desforuden er der en engangsudgift på 25.000 kr. til rådgivning i forbindelse med ændring af Vedtægter i 2015.
Indtægter fra restanter, som har betalt deres gæld til foreningen, er ført som en indtægt. Dette skal medregnes, for at få den reelle udgifter til advokat, som primært omhandler inkasso over for medlemmerne.
Jeg forventer derfor lavere udgifter til advokat end budgetteret for 2016; men igen, det kommer helt an på medlemmerne; hvor mange, der må sendes til inkasso og hvor langt de vælger at gå, inden de betaler. For betale sit kontingent, kommer de til i den sidste ende.
Naboforeningens Dråby Strand, ønsker at etablere et stort dige mod Isefjorden på den fredede strandeng, som tilhører Fjordvang samt etablere et tilhørende digelaug, der skal betale for diget samt vedligeholdelse heraf. Undertegnede har deltaget i et møde i august 2015, hvor Dråby-områdets grundejerforeninger deltog.
Diget, man ønsker at etablere, anslår Dråby Strand at koste op mod 20 mio. kroner i sin mest omfattende form! Der opereres med to modeller, en billigere til ca. 5 mio. og en dyr.
Det er således, at selv om det er Dråby Strand, der ønsker diget etableret, så kan enkelte medlemmer af foreningen, nemlig dem, der bor under den vedtagne kote, blive tvunget medlem af et digelag og dermed til at betale bidrag til en fremtidig digeløsning eller anden løsning.
Man går efter en model for fordelingen af betalingsbyrden (som endnu ikke er fundet), eller en kote-fordeling, dvs. efter hvor højt man bor i forhold til vandet. Det kunne være en grænse på 3-5 meter over dagligt vande.
Alle, der bor lavere end denne kote-grænse, vil kunne tvinges til at betale for diget, selv om det i princippet kommer alle medlemmerne til gode. Derfor vil vi skulle tage beslutning om EVT. betaling engang i fremtiden; om den skal ske solidarisk blandt alle medlemmer. Men igen; Intet er besluttet pt.
Jeg har på mødet i efteråret forlangt, at vi skulle afvente udvalget under regeringen, som skulle komme med betænkning om fremtidige diger og byrdefordelingen (om stat og kommune kunne deltage overordnet mv.). Denne betænkning skulle være udkommet i august 2015, men er blevet udskudt på ubestemt tid. På mødet besluttede vi at afvente denne betænkning, inden vi evt. fortsatte, idet arbejdet med dige kan vise sig overflødig, hvis der – via kommunen – iværksættes en overordnet løsning.
Alligevel kunne jeg konstatere, at Dråby Strand valgte at fortsætte arbejde og afholde møde med Frederikssund Kommune i maj måned 2016; et møde jeg var forhindret i at deltage i.
-----
(Indsat efter generalforsamlingen: Opdatering 11. juni 2016)
Formanden har afholdt møde med Frederikssund kommune 10. juni, som har meddelt, at kommunen har givet foreningerne i området, herunder Dråby Strand, forhåndstilsagn om, at man kan opføre et dige med en kote på 2,99 (det er 2,89 over daglig vande; Stormen Bodil nåede 2,13m.).
Højden anslås at kunne dække vandstigninger frem til år 2050/2100. Hvis der skulle blive behov for højere kystsikring i fremtiden, kan der ”blot” køres mere jord på i højden/bredden mener Orbicon, der er rådgivende ingeniør på forhåndsprojektet, og Frederikssund Kommune.
Frederikssund Kommune har hyret rådgiverformaet Orbicon (Hede Danmark) til at udarbejde et udkast til digeløsning, hvor man undersøger jordbundsforhold, digets udformning, sandkvalitet, bølgehøjde, vindtryk og bølgernes rulleeffekt samt mange andre parametre. Udgiften bekostes af kommunen.
Selve diget bliver kun ca. 1,65m højt i sin endelige form, da man regner kote-højden til ”daglig vande” og altså ikke til det vandspejl, man kan se ude i Isefjorden den ene eller anden dag.
Orbicon anbefaler, at der opføres et jordvoldsdige, som lægges i skel fra parcellerne i foreningen Dråby Strand (som ligger lige bag strandengen og ca. 2 veje ind i landet), og Fjordvangs ejede areal Strandengen (fredet) i en bredde af 27m (udkast). Med en Stejl hældning mod parcellerne og en lang, blød hældning mod fjorden, der kan tage af for bølgerne.
Dette udkast betyder, at Fjordvang som udgangspunkt ikke behøver at være med i en samlet digeløsning mod Isefjorden sammen med områdets øvrige ejerforeninger. MEN også, at de lavereliggende (end kote 2,99) parceller, skal danne et digelaug – selv eller sammen med andre foreninger - og selv tage ansvar for at få udarbejdet værn mod stigning i grundvandet og overløb fra Ellemosegrøften, som kommer til at oversvømme to-tre områder i Fjordvang, når der er en samlet vandstand i Fjorden på op mod 2,89 over daglig vande (Kote 2,99).
Ved kote 2,99 vil der være to-tre områder i Fjordvang, der kan blive berørt af en så høj vandstigning (vurderet til én-to gange per 100 år), men her vil det være fra forhøjet grundvandspejl og overløb fra Ellemosegrøften, og ikke vand fra fjorden, de udgør vandstigningen.
Alternativt kan folk i de berørte områder gå sammen med Dråby Strand og de andre foreninger om en samlet løsning, hvor der isættes en ventil/klap i Ellemosegrøftens udløb til det fredede strandareal (Isefjorden) således at vandet ikke kommer ind i landet herfra. Alle ejere af berørte parceller i Fjordvang har modtaget brev fra Frederikssund Kommune i maj/juni 2016.
Da der endnu ikke er dannet digelag og indsendt ansøgning til Frederikssund kommune om etablering af digeløsning og / eller forholdsregler mod Ellmosegrøften mv., så vil forarbejdet indtil da af praktiske årsager ligge i de respektive foreningsbestyrelser.
Ifølge kommunens geolog vil det være ”relativt enkelt og ikke særskilt bekosteligt” at sikre de berørte områder i Fjordvang mod vand fra Ellemosegrøften (som vedligeholdes af hhv. Frederikssund kommune og Frederiks d.7's Stiftelse) samt tage forholdsregler mod stigende grundvand.
- Man forestiller sig en simpel løsning med gravning af et stort afdræningshul længere tilbage i foreningen, hvor den overskydende vand kan ledes hen og være indtil Isefjorden trækker sig tilbage og vandet så kan returnere til Ellmosegrøften (der er afdræningskanal for diverse dræn og brønde) og ud i Isefjorden.
Hvad dette indebærer økonomisk vides ikke i skrivende stund, men arbejdet hermed kan man selv igangsætte i det kommende digelag. En løsning mod grundvandsstigning må dog findes.
Når et digelag blandt de ca. 75 berørte medlemmer i Fjordvang er etableret, overgår al arbejde fra bestyrelsen til det nye digelag, som selv må ansøge kommunen om godkendelse til og financiering af deres projekt.
De øvrige ca. 400 parceller er ikke omfattet nu.
Jeg vil opfordre de berørte medlemmer (dem, som har modtaget brev fra Frederikssund Kommune) om af gå sammen og danne et digelag hurtigst muligt - evt. sammen med naboforeningen Dråby Strand Grundejerforening - og være med til at påvirke udkommet af et kommende digeløsning mod Isefjorden og beskyttelse mod grundvandstigning og overløb fra Ellemosegrøften mv.
Bemærk: Ligger ens parcel under Kote 2,99, er man tvunget medlem at et kommende digelag. Når diglaget er etableret og har afholdt stiftende generalforsamling, er man pligtig til at tinglyse dette på sin egen grund (der er en pligt til at være medlem af digelaget og til at tinglyse medlemsskabet på ens egen grund).
Det er selvfølgelig en udfordring, ikke mindst hvis man ønsker at købe/sælge bolig i disse områder, men jo hurtigere, man etablerer digelaget og kommer igang, desto nemmere vil det være at handle bolig i fremtiden. Det er afgørende, at både køber og sælger kender til forholdene og evt. udgifter i fremtiden.
Bemærk: Grundejerforeningen Fjordvang og dennes bestyrelse er ikke en del af en kommende digeløsning, hverken mod Isefjorden eller inde i selve Fjordvang. Der henvises til et kommende digelag, når et sådant er etableret.
-----
Bestyrelsen vil gerne opfordre medlemmerne med overskud til at give en hånd med om at melde sig. Det er altid brug for et par ekstra hænder til alt fra maling af sten og rydning af træer, krat og buske.
Formandens beretning blev enstemmig godkendt og taget til efterretning.